Plan Ogólny gminy Choroszcz uchwalony.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Plan Ogólny gminy Choroszcz został oficjalnie uchwalony. Rada Miejska w Choroszczy podjęła Uchwałę Nr XXIII/213/2026 w dniu 20 maja 2026 roku. Jest to kluczowy dokument o randze aktu prawa miejscowego, który zastępuje dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

Gmina Choroszcz jest pierwszą gminą w powiecie białostockim, która uchwaliła ten plan. Bardzo mnie to cieszy - po pierwsze dlatego, że sama tu mieszkam, a po drugie, bo regularnie pracuję na tym rynku jako pośrednik. Choroszcz wyprzedziła pozostałe samorządy, stając się liderem wdrożenia tej reformy przed ustawowymi terminami (przypomnijmy, że aktualny ostateczny termin to 31 sierpnia 2026 roku - choć pewnie znów przedłużą :) Pozostałe gminy są na etapie konsultacji i opiniowania. Ustalenie Planu Ogólnego, choć kontrowersyjne jak cała reforma planistyczna, zamyka dotychczasowe spekulacje i pozwala na jasną analizę każdej nieruchomości. I choć niektóre decyzje planistyczne bywają niekorzystne, to z punktu wiedzenia pośrednika jestem zadowolona, że ta droga już się zakończyła.

Najważniejsze informacje o planie:

• Powierzchnia objęta planem: 16 376,65 ha.
• Liczba stref planistycznych: 699.

Główne strefy (podział procentowy):

• Strefa otwarta: 76,67% (12 555,78 ha).
• Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną: 12,38% (2 027,20 ha).
• Strefa gospodarcza: 4,32% (707,94 ha).
• Obszary uzupełnienia zabudowy: 6,08% (995,64 ha).

Jak widać, ponad 3/4 powierzchni gminy stanowi Strefa otwarta (SO). To jeden z podstawowych obszarów wyznaczanych w nowym planie ogólnym gminy, który służy ochronie krajobrazu i powstrzymaniu niekontrolowanego rozlewania się zabudowy. Obejmuje tereny, które ze względu na swoje funkcje lub walory przyrodnicze są przeznaczone pod zakaz zabudowy - potocznie nazywane obszarami na tzw. „czarnej liście działek”. W gminie Choroszcz strefa ta zajmuje aż 76,67% powierzchni i obejmuje głównie tereny cenne przyrodniczo, jak choćby otulinę Narwiańskiego Parku Narodowego, oraz grunty rolne i leśne.

Widać również wyraźnie, że gmina stawia na niską zabudowę jednorodzinną. Strefa SJ obejmuje ponad 12% obszaru i są to wszystkie wsie w gminie. 

Wielu mieszkańców interesuje się tematem rozbudowy osiedli większych bloków w gminie, szczególnie pod kątem powstania sporego osiedla w Porosłach w ostatnich latach. To zagadnienie oczywiście zostało uwzględnione w nowym dokumencie. Bloki stanowią bardzo niewielki procent całkowitej powierzchni gminy – zaledwie 0,28%. W oficjalnych statystykach uchwalonego Planu Ogólnego gminy Choroszcz strefa ta widnieje pod pełną nazwą: Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) i zajmuje obszar 46,5 ha. To naprawdę niewielki obszar.

Gdzie dokładnie wyznaczono tę strefę? W uchwalonym dokumencie wydzielono ją w formie 8 konkretnych obszarów. Zgodnie z dokumentacją planistyczną i strukturą urbanistyczną gminy, strefa ta występuje wyłącznie w dwóch miejscowościach:

• Miasto Choroszcz – obszary wewnątrz miejskiej tkanki osadniczej. Dotyczy to przede wszystkim rejonów istniejących już osiedli bloków (np. osiedle przy dawnych zakładach włókienniczych oraz w okolicach ulicy Powstania Styczniowego), gdzie funkcja wielorodzinna jest naturalną kontynuacją obecnego zagospodarowania.
• Miejscowość Porosły – tereny położone w strefie podmiejskiej Białegostoku, bezpośrednio wzdłuż głównych osi transportowych w rejonie trasy S8. W tej miejscowości w ostatnich latach powstało najwięcej niskiej zabudowy wielorodzinnej, deweloperskiej (tzw. minibloki czy mieszkania w zabudowie szeregowej o strukturze wielorodzinnej), co gmina teraz sankcjonuje i zamyka w ścisłych granicach strefy SW.

W pozostałych około 30 miejscowościach wiejskich strefy SW nie wyznaczono w ogóle. Dominuje tam zabudowa jednorodzinna (SJ) lub zagrodowa (SZ).
Co to oznacza dla mieszkańców i deweloperów? Wyznaczenie zaledwie 46,5 ha pod zabudowę wielorodzinną (SW) oznacza, że gmina stawia na radykalne ograniczenie powstawania nowych, dużych osiedli bloków poza ściśle wyznaczonymi do tego centrami. Budowa nowego bloku mieszkalnego, na przykład na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), będzie możliwa wyłącznie w granicach tych 46,5 ha. Próba postawienia bloku w strefie jednorodzinnej (SJ) zostanie przez urząd automatycznie odrzucona.

Chyba że... chyba że inwestor złoży Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Wtedy budowa osiedla będzie możliwa :)

Dodam jeszcze, że mały zasięg strefy wielorodzinnej nie wyklucza powstania bardziej zwartej zabudowy w pozostałych obszarach. W innych miejscowościach, które są zakwalifikowane aktualnie do strefy mieszkaniowej jednorodzinnej (SJ) - jak Klepacze czy Porosły-Kolonia - nadal możliwa jest zabudowa szeregowa. Zgodnie z polskim prawem budowlanym zabudowa szeregowa jest bowiem jedną z form zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, obok domów wolnostojących i bliźniaków.

Czy i jakie szeregówki powstaną, ostatecznie zależy od szczegółowych parametrów urbanistycznych zapisanych w Planie Ogólnym oraz zapisów w planach miejscowych. Inwestor musi zmieścić się w limitach intensywności zabudowy i wskaźnikach powierzchni zielonej określonych dla tej konkretnej strefy. Jednak budowanie ciągów szeregowych na tzw. „surowym korzeniu”, czyli na pustych polach poza obszarami uzupełnienia zabudowy (OUZ), zostało zablokowane. Szeregówki i mieszkania w segmentach będą mogły stanowić jedynie uzupełnienie istniejącej zabudowy i wypełnią puste działki wśród innych domów.

Jeśli chcesz sprawdzić, w jakiej strefie znalazła się konkretna działka, szczegółowe ustalenia Planu Ogólnego dla gminy Choroszcz oraz interaktywną mapę znajdziesz tutaj: e-mapa.net/plan_ogolny/200201-choroszcz.

Osobiście bardzo cieszę się na myśl o zakończeniu reformy planowania w Polsce. Stopień niepewności, jaki generowała ona w ostatnich latach, był spory. I choć nie jestem zachwycona wieloma zapisami, które pojawiły się w tym dokumencie lub są planowane dla innych gmin, to sama klarowność sytuacji bardzo cieszy.

Oczywiście, tylko do kolejnej zmiany planów... :)

Po najlepsze porady z rynku nieruchomości zapraszam,
Małgorzata Łupińska
Pośrednik Nieruchomości z Białegostoku