Dom z charakterem = nieruchomość z wyzwaniami

Na przełomie września i października września minął rok od finału tej sprawy. Wtedy właśnie strony podpisały akt notarialny i przekazały sobie klucze do tej pamiętnej nieruchomości. Wizyta u notariusza była zwieńczeniem długiego procesu, bo od prezentacji domu do podpisania aktu upłynęło około 15 miesięcy. Prawie 1,5 roku pracy, rozmów, dokumentów i wielu zwrotów akcji.
Pamiętam wyjście z kancelarii. Sprzedający, kupujący i ja – wszyscy uśmiechnięci od ucha do ucha. To była autentyczna radość i ogromna ulga. Atmosfera wyjątkowa – lekkie żarty, półsłówka, chichoty. Może tylko notariusz patrzył z lekkim zdziwieniem, nie bardzo rozumiejąc, skąd ten entuzjazm. Ale my wiedzieliśmy. Droga do finału była długa i pełna przeszkód. Sprzedający nie wiedzieli wszystkiego, kupujący też nie, a ja – jako pośrednik – miałam świadomość większości zakrętów na tej drodze.

Papier a rzeczywistość i inne niespodzianki
Po pierwsze ciekawa była sama nieruchomość. Starszy dom z przełomu lat 70. i 80., budowany metodą gospodarczą. A to zawsze oznacza, że rzeczywistość różni się od planów na papierze. Już przy pierwszej inwentaryzacji wiedziałam, że będzie trudno.
Na przykład: w projekcie pokój miał mieć 10 m², w rzeczywistości był mniejszy, bo powiększono kuchnię i łazienkę. Zmiany nie były udokumentowane – dokumentacja po prostu się nie zachowała. I choć z pewnością wprowadzane zmiany były robione z najlepszą intencją i starannością, to z dzisiejszej perspektywy budziły pytania: skoro tu coś nie pasuje, to co jeszcze może być inaczej?
Każdy, kto miał do czynienia z domem z tamtych czasów, wie, jak to wyglądało. Budowało się latami, własnymi rękami, z materiałów, jakie akurat były dostępne. Stan faktyczny prawie zawsze odbiegał od planów i projektów. Tutaj trzeba było przeprowadzić nową inwentaryzację, sprawdzając krok po kroku co, gdzie i dlaczego. Sam rzut nieruchomości trzeba było przygotować praktycznie od nowa – tak, by był wierny rzeczywistości, a nie tylko papierom.
Dom nie był „ekologiczny” i energooszczędny według dzisiejszych standardów. Choć na przestrzeni lat wprowadzano modernizacje, to na dzisiejsze standardy ekologiczny nie był. Na przykład wymieniono okna w części mieszkalnej, ale cały budynek nie był ocieplony. Ani styropianem ani niczym. Dom miał w sobie jednak tzw „dobrą energię”. Czasem miejsca mają to „coś” i tak było tam. Ale jednocześnie wymagał ogromnych nakładów.

Działka – piękna i kłopotliwa
Ogromnym plusem była działka – duża, kształtna, dobrze przemyślana. Było miejsce na budynki gospodarcze, sad, ogródek warzywny. Sama lokalizacja – na skraju małego miasteczka, spokojnie, zielono, a przy tym blisko lasów i niestety… torów kolejowych. Urokliwe, ale też niepozbawione minusów.
No i kanalizacja. Dom był podłączony, ale pierwotnie korzystał z szamba. Tyle że na działce były aż trzy zbiorniki i naprawdę trudno było dojść, którędy biegnie podłączenie do sieci. A to sprawa istotna dla każdego, kto mieszka w domu. Dodajmy jeszcze, że nieruchomość była już niezamieszkała, więc umowy z gminą rozwiązano. Sprawdzenie przepływów było możliwe tylko praktycznie – metodą „na żywo”.

Granice i geodezja
Kolejna przeszkoda – granice działki. Budynki gospodarcze postawiono „po granicy”. A że kiedyś pomiary były mniej dokładne, to już przy sprawdzeniu w geoportalu wyszło, że jeden z budynków przekracza granicę sąsiada. Po pomiarach geodezyjnych wyszło około 30cm. Niby nic, ale prawnie to już problem – bank nie zabezpieczy się na nieruchomości z niespójnymi granicami. Rozwiązanie? Szukać klienta gotówkowego albo podzielić działkę. Proste w założeniach, w praktyce nie. Podział działki stawia wymóg dostępu każdej nowej części do drogi publicznej. Niestety wygodna „droga” za działką w rzeczywistości była tylko dzikim traktem, który używają sąsiedzi. Na mapie jej nie było. Potrzebny był sprytny geodeta – i taki się znalazł. Podzielił działkę tak, że miało to ręce i nogi. Było dobrze, ale i drogo. Na szczęście sprzedający zgodzili się pokryć koszty, aby sprzedaż nieruchomości była możliwa nie tylko dla kupującego ze środkami własnymi.

Czterech współwłaścicieli
Kolejny rozdział tej historii – czterech współwłaścicieli. Rozsiani w rożnych miastach, jedna osoba za granicą. Byli zgodni i w dobrej relacji, ale wszystkie rozmowy trzeba było odbywać przynajmniej cztery razy. Domyślam się, że ich wzajemne rozmowy to kolejne dziesiątki godzin. Każdy miał swoje obowiązki, różne godziny pracy, więc wspólne wideokonferencje nie wchodziły w grę. Trzeba to było załatwiać krok po kroku, słowo po słowie.
W pewnym momencie pojawił się temat pełnomocnictwa. Bo nie da się w każdej sytuacji rzucić wszystkiego i wylecieć do Polski aby załatwić kolejne formalności czy finalnie podpisać akt notarialny. Sprzedająca zaufała mi i udzieliła pełnomocnictwa do reprezentowania jej w sprzedaży. To nie była łatwa decyzja – w końcu chodziło o majątek – ale dzięki odpowiednim zapisom i zaufaniu udało się to rozwiązać.

Kupujący, którzy zakochali się w „brzydkim kaczątku”
Dom obejrzało kilkadziesiąt osób. Cena kusiła, ale większość rezygnowała, kiedy słyszała o trudnościach. Aż pojawiło się młode małżeństwo, które zakochało się w tym domu od pierwszego wejrzenia. Już na prezentacji było widać, że to ich miejsce. Marzyli o kurach w ogródku, o własnej rzodkiewce i zimowych wieczorach przy kominku.
Problem? Zdolność kredytowa. Dopiero zaczynali swoją drogę zawodową, więc ich możliwości były ograniczone. Doradca kredytowy zrobił cuda, ale proces trwał. Z jednej strony kupujący pełni marzeń, z drugiej – sprzedający, którzy nie mogli czekać w nieskończoność. A jednak… ten dom był im przeznaczony. Jakby naprawdę czekał właśnie na nich.

Finał
I tak, 25 września 2024 roku, po około 19 miesiącach od wystawienia oferty, wyszliśmy od notariusza. W humorach szampańskich. Kupujący – szczęśliwi, bo znaleźli dom swoich marzeń. Sprzedający – szczęśliwi, bo zamknęli długi i trudny proces. Ja – szczęśliwa, bo wiedziałam, że moja praca miała sens.

Ta historia pokazuje, że nawet najtrudniejsze transakcje można doprowadzić do szczęśliwego finału. Jeśli masz nieruchomość z „kwiatkami”, której sprzedaż wydaje Ci się wyzwaniem – zapraszam! Posiadam doświadczenie, które pozwala mi skutecznie przeprowadzać takie sprawy.